الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) هي نوع من الأوراق المالية المدعومة بالأصول والتي تكون مضمونة بمجموعة أو تجمع من قروض الرهن العقاري. تتيح هذه الأوراق للمستثمرين التعرض لسوق العقارات السكنية أو التجارية دون الحاجة إلى امتلاك العقارات الأساسية بشكل مباشر. في الأساس، تمثل MBS مطالبات على التدفقات النقدية الناتجة عن مجموعة من المقترضين العقاريين الذين يقومون بسداد دفعاتهم الشهرية.

كيف تعمل MBS؟ عندما تصدر البنوك أو المقرضون العقاريون قروضاً سكنية، فإنهم غالباً ما يبيعون هذه القروض إلى وكالات حكومية أو مؤسسات مالية خاصة. تقوم هذه الكيانات بعد ذلك بتجميع آلاف القروض العقارية الفردية معاً وإنشاء MBS. يحصل المستثمرون الذين يشترون هذه الأوراق على دفعات دورية مشتقة من الفوائد وسداد رأس المال الذي يدفعه أصحاب المنازل. تساعد هذه العملية في توزيع المخاطر، حيث يعتمد أداء MBS على إجمالي دفعات الرهن العقاري بدلاً من أي قرض فردي.

هناك عدة أنواع من MBS، بما في ذلك الأوراق المالية المارة (pass-through securities) والالتزامات العقارية المضمونة (CMOs). تقوم الأوراق المارة ببساطة بتمرير دفعات الرهن العقاري إلى المستثمرين بعد خصم رسوم الخدمة، بينما تقسم CMOs التدفقات النقدية إلى شرائح ذات مدد ومخاطر مختلفة.

أحد الصيغ الشائعة المستخدمة في تحليل MBS هو حساب متوسط العمر المرجح (WAL)، الذي يساعد المستثمرين على فهم متوسط الوقت حتى سداد رأس المال:

Weighted Average Life (WAL) = (Sum of (Principal Payment in Period × Time Period)) / Total Principal

تأخذ هذه الصيغة في الاعتبار أن المقترضين قد يسددون قروضهم مبكراً، مما يؤثر على توقيت ومقدار التدفقات النقدية.

يمكن رؤية مثال واقعي لتداول MBS في سوق الدخل الثابت، حيث يستخدم المستثمرون غالباً المشتقات مثل عقود الفروقات (CFDs) للتعرض لمؤشرات MBS دون شراء الأوراق المالية الأساسية. على سبيل المثال، يتتبع iShares MBS ETF (رمز التداول: MBB) مؤشرًا واسعًا للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري من الوكالات الأمريكية. قد يستخدم المتداولون عقود الفروقات للمضاربة على تحركات سعر هذا الصندوق، مستفيدين من تغيرات أسعار الفائدة أو ظروف سوق الإسكان.

على الرغم من جاذبيتها، تحمل MBS مخاطر وسوء فهم شائع. أحد المخاطر الرئيسية هو مخاطر السداد المبكر. عندما تنخفض أسعار الفائدة، من المرجح أن يعيد أصحاب المنازل تمويل قروضهم، مما يؤدي إلى سداد مبكر لرأس المال. هذا يقصر مدة MBS وقد يؤدي إلى مخاطر إعادة الاستثمار، حيث قد يضطر المستثمرون لإعادة استثمار رأس المال المسترد بأسعار فائدة أقل. وعلى العكس، إذا ارتفعت الأسعار، تتباطأ عمليات السداد المبكر، مما يطيل عمر الورقة ويزيد التعرض لمخاطر أسعار الفائدة.

من المفاهيم الخاطئة الأخرى أن جميع MBS آمنة بنفس الدرجة. بينما تضمن المؤسسات الحكومية مثل Fannie Mae و Freddie Mac بعض MBS، تحمل MBS الخاصة مخاطر ائتمانية أعلى لأنها مدعومة بقروض غير تابعة للوكالات، والتي قد تشمل قروضاً دون المستوى (subprime). سلطت الأزمة المالية 2007-2008 الضوء على مدى خطورة MBS المرتبطة بالقروض منخفضة الجودة وتأثيرها الكبير على الأسواق المالية.

غالباً ما يبحث الناس عن مواضيع ذات صلة مثل “كيفية تداول الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري”، “MBS مقابل سندات الخزانة”، و”تأثير أسعار الفائدة على MBS”. من المهم فهم أن أسعار MBS تتحرك عموماً عكسياً مع أسعار الفائدة. عندما ترتفع الأسعار، عادة ما تنخفض أسعار MBS، ولكن بسبب عدم اليقين في السداد المبكر، قد يكون سلوك أسعارها أكثر تعقيداً من السندات العادية.

باختصار، توفر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري وسيلة للاستثمار في أسواق ديون العقارات بشكل غير مباشر، مع تقديم مزايا التنويع والعائد. ومع ذلك، يجب على المستثمرين تقييم أنواع MBS وجودة القروض الأساسية وبيئة أسعار الفائدة بعناية قبل التداول أو الاستثمار. يمكن لأدوات مثل عقود الفروقات أن توفر وصولاً مرناً إلى أسواق MBS، لكن الوعي بمخاطر السداد المبكر والائتمان ضروري لتجنب الأخطاء الشائعة.