صندوق الاستثمار العقاري، المعروف اختصارًا بـ REIT، هو شركة تمتلك أو تدير أو تمول عقارات تولد دخلاً. توفر هذه الكيانات للمستثمرين طريقة للاستثمار في العقارات دون الحاجة إلى شراء أو إدارة العقارات بشكل مباشر. تجمع صناديق REIT رأس المال من العديد من المستثمرين لشراء محفظة متنوعة من الأصول العقارية، مثل المباني المكتبية، ومراكز التسوق، والشقق، والفنادق، أو المستودعات، مما يولد دخلًا من الإيجار وإمكانية زيادة رأس المال.

واحدة من الخصائص الرئيسية التي تميز صناديق REIT عن الشركات الأخرى هي متطلبها بتوزيع ما لا يقل عن 90% من دخلها الخاضع للضريبة على المساهمين كأرباح. هذا يجعل صناديق REIT جذابة بشكل خاص للمستثمرين الذين يركزون على الدخل. وبسبب هذا الالتزام بالتوزيع، ينظر العديد من المستثمرين إلى صناديق REIT على أنها أسهم مدفوعة الأرباح توفر تعرضًا للعقارات، مما يجمع بين توليد الدخل وتنويع المحفظة.

هناك عدة أنواع من صناديق REIT. صناديق REIT العقارية (Equity REITs)، وهي النوع الأكثر شيوعًا، تمتلك وتدير العقارات الفعلية. صناديق REIT الرهنية (Mortgage REITs أو mREITs) توفر التمويل للعقارات عن طريق شراء أو إنشاء الرهون العقارية والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. صناديق REIT الهجينة تجمع بين الاستثمارات العقارية والرهنية. كل نوع يحمل ملفات مخاطر وعوائد مختلفة، لذا من المهم فهم هذه الفروقات قبل الاستثمار.

غالبًا ما يقيم المستثمرون صناديق REIT باستخدام مقاييس مثل الأموال من العمليات (FFO)، التي تعدل صافي الدخل بإضافة الاستهلاك والإطفاء—وهي مصاريف غير نقدية قد تشوه الأرباح في شركات العقارات. الصيغة الأساسية هي:
Formula: FFO = Net Income + Depreciation + Amortization – Gains on Sales of Properties

يُعتبر FFO مقياسًا أفضل لأداء صندوق REIT التشغيلي من صافي الدخل فقط لأنه يعكس قدرة العقارات الأساسية على توليد النقد.

مثال واقعي هو صندوق REIT المتداول علنًا Simon Property Group (الرمز: SPG)، وهو أحد أكبر مالكي مراكز التسوق في الولايات المتحدة. يوفر Simon Property Group للمستثمرين تعرضًا للعقارات التجارية من خلال محفظته من مراكز التسوق الفاخرة والمخارج. بالرغم من التحديات في قطاع التجزئة، يظل SPG سهمًا شائعًا بين المستثمرين الباحثين عن الأرباح بسبب توزيعاته المستمرة وإمكانية زيادة رأس المال.

عند تداول صناديق REIT، غالبًا ما يستخدمها المستثمرون في محافظ الأسهم أو عبر أدوات مثل عقود الفروقات (CFDs) وصناديق المؤشرات المتداولة (ETFs). على سبيل المثال، قد يتاجر المستثمر المهتم بالتعرض للعقارات دون امتلاك أصول فعلية بعقود الفروقات على أسهم صناديق REIT أو يستثمر في صندوق REIT ETF مثل Vanguard Real Estate ETF (VNQ)، الذي يحتوي على سلة واسعة من شركات العقارات.

توجد عدة مفاهيم خاطئة شائعة حول صناديق REIT. يعتقد بعض المستثمرين خطأً أن توزيعات أرباح صناديق REIT دائمًا “آمنة” ومضمونة. ومع ذلك، مثل أي شركة، يعتمد دخل صندوق REIT على ظروف السوق، ومعدلات إشغال العقارات، وفعالية الإدارة. يمكن أن تؤثر الركود الاقتصادي أو ارتفاع أسعار الفائدة سلبًا على أداء صناديق REIT ومدفوعات الأرباح.

مفهوم خاطئ آخر هو أن جميع صناديق REIT تؤدي أداءً متشابهًا. في الواقع، القطاعات داخل العقارات—مثل التجارية، والسكنية، والصناعية، أو الرعاية الصحية—يمكن أن تشهد ديناميكيات سوقية مختلفة تمامًا. على سبيل المثال، قد تستفيد صناديق REIT الصناعية من نمو التجارة الإلكترونية، بينما قد تواجه صناديق REIT التجارية صعوبات إذا انخفضت متاجر البيع بالتجزئة التقليدية.

علاوة على ذلك، يغفل المستثمرون أحيانًا تأثير أسعار الفائدة على تقييمات صناديق REIT. نظرًا لأن صناديق REIT توزع معظم دخلها كأرباح، فهي حساسة لتغيرات أسعار الفائدة. يمكن أن تجعل الزيادات في الأسعار عوائد أرباح صناديق REIT أقل جاذبية مقارنة بالسندات، مما قد يؤدي إلى تقلبات في الأسعار.

الأسئلة المتعلقة التي يبحث عنها الناس غالبًا تشمل: “كيف تُفرض ضرائب توزيعات أرباح صناديق REIT؟”، “ما الفرق بين صناديق REIT وأسهم العقارات؟”، و”هل صناديق REIT تحمي من التضخم؟” فهم المعالجة الضريبية لتوزيعات أرباح صناديق REIT أمر بالغ الأهمية، حيث تُفرض عادة كدخل عادي وليس كأرباح مؤهلة. بالإضافة إلى ذلك، بينما تشترك صناديق REIT في بعض الخصائص مع أسهم العقارات، فإن متطلبات توزيع الأرباح وتركيزها على توليد الدخل تميزها.

باختصار، توفر صناديق REIT طريقة للاستثمار في العقارات دون امتلاك مباشر للعقارات، مع التركيز على توزيع الدخل وتنويع المحفظة. ومع ذلك، يجب على المستثمرين أن يكونوا واعين للمخاطر الخاصة بكل قطاع، وحساسية أسعار الفائدة، والاختلافات بين أنواع صناديق REIT المختلفة قبل إضافتها إلى استراتيجيات التداول أو الاستثمار الخاصة بهم.