الرهن العقاري دون الدرجة الاستثمارية هو نوع من قروض المنازل يُمنح للمقترضين الذين لديهم تصنيفات ائتمانية أقل، عادةً أقل من الحدود المقبولة للقروض الرئيسية. غالبًا ما يكون لهؤلاء المقترضين تاريخ من التأخر في السداد، أو سجل ائتماني محدود، أو عوامل أخرى تزيد من مخاطر المقرض. بسبب هذه المخاطر المرتفعة، عادةً ما تأتي قروض الرهن العقاري دون الدرجة الاستثمارية بمعدلات فائدة أعلى مقارنة بالقروض الرئيسية، لتعويض المقرضين عن زيادة احتمال التعثر في السداد.

في أسواق التداول والمالية، فهم قروض الرهن العقاري دون الدرجة الاستثمارية مهم لأنها يمكن أن تؤثر على الاقتصاد الأوسع والأدوات المالية مثل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)، والمبادلات الافتراضية للائتمان (CDS)، وحتى مؤشرات الأسهم. أزمة الرهن العقاري دون الدرجة الاستثمارية التي أدت إلى الانهيار المالي في 2007-2008 هي مثال رئيسي على كيفية تأثير هذه القروض على النظام المالي ككل.

عادةً ما تتميز قروض الرهن العقاري دون الدرجة الاستثمارية بشروط معدلات فائدة متغيرة أو ميزات قد تؤدي إلى صدمات في الدفعات، مثل معدلات تمهيدية منخفضة تعاد تسويتها إلى مستويات أعلى بكثير بعد عدة سنوات. يمكن لهذا الهيكل أن يزيد من احتمال تعثر المقترض بمجرد إعادة تسعير الفائدة، خاصة إذا لم تتحسن الحالة المالية للمقترض.

من حيث الصيغ، بينما حساب دفعة الرهن العقاري هو أمر قياسي، فإن معدل الفائدة لقروض دون الدرجة الاستثمارية غالبًا ما يكون أعلى، مما يؤثر على الدفعة الشهرية. يمكن حساب الدفعة الشهرية (M) كما يلي:

Formula: M = P [r(1 + r)^n] / [(1 + r)^n – 1]

حيث:
P = مبلغ القرض الأساسي
r = معدل الفائدة الشهري (المعدل السنوي مقسوم على 12)
n = إجمالي عدد الدفعات (مدة القرض بالأشهر)

في قروض الرهن العقاري دون الدرجة الاستثمارية، يميل ‘r’ لأن يكون أعلى بكثير من القروض الرئيسية، مما يزيد M وبالتالي العبء المالي الشهري على المقترض.

مثال تداول واقعي مرتبط بقروض الرهن العقاري دون الدرجة الاستثمارية يشمل أسهم المؤسسات المالية التي كانت معرضة بشدة لهذه القروض قبل أزمة 2008. على سبيل المثال، كان بنك Lehman Brothers، الذي كان أحد البنوك الاستثمارية الكبرى، لديه تعرض كبير للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري دون الدرجة الاستثمارية. مع زيادة حالات التعثر، انخفضت قيمة هذه الأوراق المالية بشكل حاد، مما أثر على الميزانية العمومية لـ Lehman وساهم في إفلاسه. المستثمرون الذين قاموا ببيع أسهم Lehman Brothers على المكشوف أو تداولوا المبادلات الافتراضية للائتمان ذات الصلة ربحوا من الانهيار، بينما تكبد أصحاب المراكز الطويلة خسائر كبيرة. وبالمثل، شهدت مؤشرات مثل S&P 500 انخفاضات حادة مع تطور الأزمة، مما يعكس التأثير الواسع.

من المفاهيم الخاطئة الشائعة حول قروض الرهن العقاري دون الدرجة الاستثمارية الاعتقاد بأن جميع هذه القروض استغلالية أو احتيالية. بينما تحمل العديد من هذه القروض تكاليف ومخاطر أعلى، ليس كل المقترضين معرضين للفشل عمدًا. بعض المقترضين يقبلون معدلات أعلى بسبب عدم وجود بدائل، وبعض المقرضين يقدمون قروض دون الدرجة الاستثمارية بشروط شفافة. سوء فهم آخر هو أن قروض الرهن العقاري دون الدرجة الاستثمارية تؤثر فقط على أصحاب المنازل. في الواقع، يمكن لتأثيراتها أن تمتد لتؤثر على الأسواق المالية العالمية وظروف الائتمان على مستوى الاقتصاد.

غالبًا ما يبحث الناس عن استفسارات ذات صلة مثل “كيف تؤثر قروض الرهن العقاري دون الدرجة الاستثمارية على أسواق الأسهم”، “مخاطر الاستثمار في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري”، أو “الفرق بين القروض الرئيسية ودون الدرجة الاستثمارية”. فهم العلاقة بين هذه القروض والأدوات المالية ضروري للمتداولين الذين يسعون لإدارة مخاطر الائتمان أو متابعة الاتجاهات الاقتصادية الكلية.

باختصار، قروض الرهن العقاري دون الدرجة الاستثمارية هي قروض تُمنح للمقترضين ذوي المخاطر الأعلى وتأتي مع معدلات فائدة مرتفعة وزيادة في مخاطر التعثر. لعبت دورًا مركزيًا في الأزمات المالية ولا تزال ذات صلة للمتداولين الذين يراقبون أسواق الائتمان والمؤسسات المالية والمؤشرات الاقتصادية. الوعي بهيكلها ومخاطرها وتأثيراتها السوقية يمكن أن يساعد المتداولين على تجنب الأخطاء الشائعة وفهم تقلبات السوق المرتبطة بظروف الائتمان.